Ginnie Mae jest federalną agencją rządową wspieraną przez rząd Stanów Zjednoczonych, która działa na rynku kredytów hipotecznych. Jej misją jest sprawienie, by mieszkania stały się przystępne cenowo i dostępne dla milionów gospodarstw domowych należących do najuboższych klas w kraju i dysponujących mniejszymi zasobami. Jednocześnie zapewnia płynność rynkowi kredytów hipotecznych.
Realizuje ten cel, wspierając obligacje hipoteczne (MBS), których podstawą są hipoteki gwarantowane głównie przez dwie agencje rządu federalnego, spełniają określone wymagania i emitują szereg określonych pożyczkodawców. Są to Federal Housing Administration (FHA) i Department of Veterans Affairs (VA).
Pożyczkodawcy następnie emitują MBS, których podstawą są te hipoteki, a Ginnie Mae wspiera terminową spłatę odsetek i kapitału z obligacji swoim inwestorom. Te MBS są uważane za jedną z najbezpieczniejszych inwestycji, niezależnie od pory cyklu koniunkturalnego.
Chociaż znana jest jako Ginnie Mae, jej pełne imię to Government National Mortgage Association (GNMA).
Jak działa Ginnie Mae?
Ginnie Mae pracuje ramię w ramię z sektorem prywatnym, aby odpowiedzieć na potrzeby defaworyzowanych grup ludności USA i działa jako zabezpieczenie obligacji MBS, których podstawą są te hipoteki.
Pozwala to pożyczkodawcom tych kredytów uzyskać lepsze ceny, ponieważ dzięki temu pożyczki te są uważane za aktywa wolne od ryzyka.
GNMA nie inicjuje, nie kupuje ani nie sprzedaje kredytów hipotecznych i nie wydaje MBS. Gwarantuje raczej wypłatę przepływów pochodzących z MBS. Jeśli pożyczkodawcy nie zapłacą, Ginnie Mae przekazuje pieniądze ze straty podmiotowi sekurytyzacyjnemu, aby mógł on wywiązać się ze swoich zobowiązań płatniczych wobec inwestorów obligacji MBS.
Na tym rynku pożyczkodawcy i inwestorzy sprzedają i kupują te pożyczki, aby uzyskać z nich rentowność. Dzięki temu rynkowi pożyczkodawcy mogą zarobić nadwyżkę płynności i dochodów na sfinansowanie nowych kredytów lub nowych operacji. Pamiętajmy, że pożyczki, które instytucja finansowa utrzymuje w równowadze, potrzebują lat na spłatę i odzyskanie kapitału. Dlatego też dla tych podmiotów korzystniej jest sprzedawać te pakiety kredytów inwestorom zainteresowanym ich zakupem.
Pass-trought to channeling, który umożliwia przepływ środków z jednego miejsca do drugiego za pośrednictwem pośrednika, który pobiera prowizję.
Proces sekurytyzacji
To tutaj sekurytyzacja odbywa się przez podmioty prywatne, które łączą kwalifikujące się zakupione kredyty hipoteczne (muszą spełniać poniższe kryteria) w pule aktywów i emitują obligacje MBS. Podmioty te następnie wprowadzają obligacje do inwestorów na rynku.
Dlatego Ginnie Mae znajduje się na czwartym poziomie absorbowania strat, jeśli one wystąpią. Jak wskazaliśmy na wstępie, przed nami jest dłużnik hipoteki, ubezpieczenie rządowe oraz środki emitenta.
Kredyt MBS i wymagania emitenta Issue
Pożyczki muszą spełniać kryteria kwalifikowalności związane z:
- Minimalny wstępny wpis.
- Ograniczony wskaźnik LTV (pożyczka / kapitał własny).
- Największy rozmiar.
- Minimalna wymagana dokumentacja.
- Kredytobiorca wykupił ubezpieczenie.
Emitenci ze swojej strony muszą wykazać, że spełniają kryteria kwalifikowalności związane z rodzajem pożyczek, które mają być połączone w celu emisji MBS. Na przykład potencjalny emitent musi zaświadczyć, że jest hipotecznym zatwierdzonym przez FHA i był nim przez co najmniej ostatnie trzy lata. Ponadto inne aspekty, takie jak następujące dwa:
- Aspekty finansowe: sprawozdania finansowe, wymogi kapitałowe i płynnościowe, wymogi dotyczące aktywów itp.
- Kontrola jakości: do udzielania, gwarantowania i obsługi kredytów hipotecznych.
Budowa Ginnie Mae
MBS mają tranzytową strukturę amortyzacji. Oznacza to, że inwestorzy otrzymują odpowiednie odsetki, ponieważ kredytobiorcy spłacają kredyty hipoteczne, kapitał i odsetki. W rzeczywistości dzieje się tak, że wszystkie umorzenia kredytów hipotecznych kumulują się, aby fundusz mógł co miesiąc spłacać zgromadzone środki na rzecz inwestora. Od tej kwoty należy odjąć prowizje za gwarancję i serwis. Innymi słowy, opłaty uiszczane przez fundusz będą niższe niż stawka dla kredytów hipotecznych z puli.
Jeśli chodzi o kupon, jest to kupon średnioważony, który jest obliczany jako średnia ważona stóp procentowych pożyczek w puli. Należy tu jednak wziąć pod uwagę, że inwestorzy otrzymują odsetki od malejącej w czasie kwoty kapitału, pochodzące z amortyzacji kredytów hipotecznych.
Jeżeli chodzi o średni ważony termin zapadalności puli, jest to średnia zapadalności wszystkich hipotek w grupie, ważona saldem kapitału pozostającego do spłaty każdej hipoteki w puli.
Powiązane ryzyka
Inwestorzy powinni być świadomi ryzyka związanego z inwestowaniem:
- Ryzyko stopyprocentowej: Gdy stopy procentowe spadają, liczba przedpłat wzrasta, gdy kredytobiorcy pędzą do refinansowania, w wyniku czego kredytodawcy tracą odsetki w miarę zmniejszania się pozostałej do spłaty podstawy kapitału.
- Ryzyko przedpłaty: Dzieje się tak, gdy dłużnicy częściowo lub całkowicie spłacają swój kredyt hipoteczny z góry, to znaczy poza ustalonym harmonogramem spłat. W takim przypadku dłużnik hipoteczny przestaje płacić odsetki od tej kwoty, a tym samym inwestor MBS otrzyma mniejsze odsetki. Przedpłacona kwota jest przechowywana w funduszu do odpowiedniego dnia, a następnie obligatariusze są „przekazani”.