Eksmisja to eksmisja najemcy z nieruchomości przez właściciela, na mocy nakazu sądowego, z powodu niepłacenia czynszu lub z innej ważnej przyczyny.
Sam akt nazywa się „startem”. Zgodnie z prawem każdego kraju jest on zorganizowany w inny sposób. Najczęściej bierze w nim udział ślusarz, właściciel i przedstawiciel sądu. Gdyby zaistniała konieczność użycia siły, włączyłyby się również siły bezpieczeństwa państwa.
Przed przybyciem do postępowania sądowego, w przypadku braku płatności, znajdujemy wymóg, wskazany, gdy ma on na celu naprawienie sytuacji w dobrej wierze. Jeśli to niemożliwe, powody, dla których właściciel poszedłby do sądu, to:
- Najemca odmawia opuszczenia lokalu.
- Nie można się z nim komunikować.
- Brak płatności (zwykle od trzeciego kolejnego miesiąca niewykonania zobowiązań płatniczych bez uzasadnionej przyczyny).
Chociaż najemca może sparaliżować porzucenie nieruchomości przez osłabienie akcji eksmisyjnej, jeśli zapłaci wszystkie czynsze w ciągu dziesięciu dni, istnieją alternatywy przed rozpoczęciem akcji. Refinansowanie, prolongata lub termin płatności to tylko niektóre z nich.
Wynajmujący natomiast może zabezpieczyć się przed częściową szkodą gospodarczą w wyniku eksmisji, dzięki takim mechanizmom jak nieopłacanie ubezpieczenia czynszu.
Ekspresowa eksmisja
Kraje o mniej płynnym ustawodawstwie dotyczącym leasingu doznały pewnych zmian legislacyjnych w tym zakresie. W przypadku Hiszpanii w 2009 r. weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo o leasingu miejskim oraz ustawy Prawo postępowania cywilnego, której celem jest promowanie najmu w czasie kryzysu na rynku nieruchomości oraz usprawnienie procesów w przypadku braku płatności. Środek ten był również znany jako eksmisja ekspresowa. Jej ostatecznym celem była ochrona postaci właściciela, eksponowanej do tej pory ze względu na specyfikę hiszpańskiego rynku nieruchomości. Ta zmiana legislacyjna ma dla wynajmującego następujące zalety:
- Czas oczekiwania wynajmującego od wiarygodnego wniosku do przedstawienia roszczenia spada do jednego miesiąca.
- Dobrowolna eksmisja: Wynajmujący może umorzyć całość lub część długu i kosztów w zamian za dobrowolną eksmisję. Minimalny termin to 15 dni.
- Doręczenie pozwu jest ułatwione poprzez ogłoszenie wezwania do sądu w przypadku niemożności odnalezienia pozwanego.
- Do wyegzekwowania eksmisji nie jest wymagana skarga wykonawcza.
- Teraz wynajmujący może zażądać mieszkania przed osiągnięciem pięcioletniego okresu najmu, jeśli potrzebuje go dla siebie, swojej rodziny lub w przypadku rozwodu lub unieważnienia małżeństwa, uprzedniego dowodu w umowie.
