Premia za ryzyko nie jest pojęciem odnoszącym się wyłącznie do gospodarki narodowej. Zwroty są poszukiwane nie tylko przy inwestowaniu w obligacje, ale także przy inwestowaniu w nieruchomości. Stąd inwestorzy kierują się wskaźnikami ryzyka podczas działania na rynku nieruchomości. Ale jak działa premia za ryzyko na rynku nieruchomości?
Słysząc słowa „premia za ryzyko”, wielu przenosi się w myślach do lat 2011 i 2012. W czasach, gdy słabe wyniki gospodarek europejskich wywoływały zainteresowanie, jakie kraje musiały płacić za finansowanie na rynkach. Ten delikatny moment gospodarczy przyczynił się do tego, że duża część społeczeństwa zrozumiała, czym jest premia za ryzyko.
Pamiętajmy, że premia za ryzyko zakłada dodatkowy koszt dla wszystkich tych państw, które poszukują finansowania na rynkach. Ten dodatkowy koszt jest ustalany w zależności od ryzyka, na jakie stoi gospodarka narodowa. Powiedzmy, że jest to rekompensata za ryzyko, jakie inwestor ponosi za wykorzystanie swoich środków w obligacjach danego kraju. Jednak im lepsze wyniki gospodarki danego kraju, tym niższa musi zostać zapłacona premia za ryzyko. Należy zauważyć, że jako odniesienie przyjęto obligację niemiecką. W ten sposób będziemy mieli prawidłową skalę do pomiaru ryzyka gospodarczego różnych krajów.
Premia za ryzyko na rynku nieruchomości idzie według sąsiedztwa
Cóż, pojęcie premii za ryzyko dotarło również na rynek nieruchomości. Jeżeli wcześniej stwierdziliśmy, że ryzyko jest zróżnicowane w zależności od kraju, na rynku nieruchomości ryzyko zależy od okolicy, w której chcemy zainwestować. Aby zmierzyć jakąkolwiek premię za ryzyko, musi istnieć odniesienie. Jeśli więc na rynku obligacji jako punkt odniesienia wymieniliśmy Niemcy, w świecie nieruchomości to miejsce zajmie madrycka dzielnica Recoletos. Recoletos uważany jest za obszar charakteryzujący się gwarancją i niezawodnością, jednak korzyści, jakie można uzyskać przy zakupie nieruchomości i jej oddaniu pod wynajem, będą mniejsze.
Zmienne, od których zależy premia za ryzyko na rynku nieruchomości
Istnieje wyraźna paralela między dzielnicami a stanami. W obu przypadkach prawdopodobieństwa ryzyka są różne. Inwestując w obligacje z danego kraju, inwestor zwraca szczególną uwagę na poziom zadłużenia, możliwość bankructwa, perspektywy wzrostu czy deficyt publiczny. Na rynku nieruchomości stosowane są inne kryteria, takie jak: możliwość podnajmu nieruchomości, nielegalne zajęcie nieruchomości, zmiany w prawie czy liczba najemców, którzy przechodzą przez nieruchomość w określonym czasie.
Idąc za przykładem sąsiedztwa Recoletos, widzimy, że ta okolica jest uważana za bezpieczną, twierdza nieruchomości. Wszystko to oznacza, że z dużą pewnością zostaną uzyskane zwroty w przedziale od 3,3% do 3,4%. A co najważniejsze, przy niewielkim ryzyku. Dlatego niski poziom ryzyka w dzielnicy Recoletos zostanie wynagrodzony równie niską premią za ryzyko związane z nieruchomościami.
Jeśli inwestor nieruchomości szuka zysku kosztem premii za ryzyko związane z nieruchomościami, powinien skupić swoją uwagę na innych dzielnicach. Ta różnica oprocentowania będzie się pogłębiać w dzielnicach takich jak Entrevías, San Diego, San Andrés czy San Cristóbal. Tutaj ryzyko jest bardzo wysokie, więc musi zostać zaspokojona znacznie wyższa premia za ryzyko związane z nieruchomościami.
Znaczenie wcześniejszej analizy
W przeciwieństwie do rynku obligacji, gdzie istnieje możliwość dywersyfikacji inwestycji w celu zmniejszenia ryzyka, na rynku nieruchomości wszystko będzie zależało od ceny nabywanej nieruchomości. Konsekwencją tego jest to, że najmniejsi inwestorzy nie będą mieli możliwości inwestowania w najbezpieczniejsze dostępne obszary, ponieważ są one najdroższe. Tymczasem najpotężniejsi inwestorzy wybierają dzielnice o niższym ryzyku. Wyjaśnienie, dlaczego duży inwestor nie stawia na dzielnice, które oferują najwyższą rentowność, jest proste, ponieważ nie chce podejmować dużego ryzyka.
Równowaga między rentownością a ryzykiem
Jak w każdej inwestycji, na rynku nieruchomości konieczna będzie uprzednia analiza dwóch zmiennych: rentowności i ryzyka. Nie od dziś wiadomo, że w świecie finansów im wyższa rentowność, tym większe ryzyko.
W tego typu inwestycjach w nieruchomości niezbędna będzie ocena takich aspektów, jak wahania cen, stopień konkurencyjności, prognozy oraz tzw. stopa czynszu najmu. Pamiętaj, że stawka nakładu wynajmu to kwota miesięcznego dochodu użytego na opłacenie czynszu.
Na koniec należy zwrócić szczególną uwagę na inne koszty związane z posiadaniem nieruchomości. W tym sensie konieczne jest oszacowanie wpływu podatków, wydatków wspólnotowych, składek ubezpieczeniowych, ewentualnych wycieków i kosztów procedur.
Nie ulega wątpliwości, że działanie premii za ryzyko jest bardzo podobne, zarówno na rynku obligacji, jak i na rynku nieruchomości. I to jest to, że ryzyko jest opłacane.