Antychreza to umowa, na mocy której nieruchomość jest dostarczana jako gwarancja przyszłej płatności. W ten sposób majątek przechodzi w ręce wierzyciela, pozwalając temu ostatniemu uzyskiwać dochód z użytkowania i eksploatacji majątku.
Antychreza trwa w zasadzie do czasu, aż pożyczkobiorca wypełni swoje zobowiązanie (z wyjątkiem przypadków, które szczegółowo opiszemy później). Po osiągnięciu tego celu majątek może wrócić do dłużnika.
Wyjaśniając jeszcze prościej, antychreza to pakt między dwiema stronami, w którym jedna strona (jako gwarancja zapłaty) daje drugiej (w przypadku niedotrzymania jej zapłaty) nieruchomość. Gdy wraz z pożytkiem z nieruchomości lub wypłatą dłużnika dług znika, wówczas nieruchomość wraca do rąk dłużnika.
Na końcu tego artykułu zobaczymy przykład, ale najpierw szczegółowo opiszemy cechy antychrezy; oraz prawa i obowiązki stron.
Charakterystyka antychrezy
Główne cechy antychrezy to:
- Kredytobiorca oferuje zabezpieczenie, czyli swoje zobowiązanie do zapłaty zabezpiecza środkiem trwałym, którym w tym przypadku jest nieruchomość.
- Antychreza jest prawem akcesoryjnym, ponieważ została ustanowiona po to, aby zapewnić spłatę zobowiązania i jego odsetek, jeśli zostaną wygenerowane. Jeśli niespłacony dług wygasa, to samo dzieje się z antychrezą.
- Uczestnikami kontraktu są antychrezysta, który rezygnuje z posiadania majątku, oraz antychretyczny wierzyciel, który z niego korzysta.
- Antychrysta nie może odzyskać majątku bez uprzedniego spłacenia zaległego długu.
- Wykonywanie kilku kontraktów antychrezowych na tym samym dobru jest niewykonalne, ponieważ wymagane jest jego wywłaszczenie. Wyjaśniając to w inny sposób, antychrezysta nie mógł jednocześnie wydać nieruchomości więcej niż jednemu wierzycielowi, z drugiej strony możliwe jest ustanowienie kilku hipotek na tym samym majątku, ponieważ nie jest konieczne, aby dłużnik rozporządzał jego własność.
- Jest to prawdopodobnie jeden z powodów, dla których umowy antychrezowe są mniej popularne niż kredyty hipoteczne. Te ostatnie pozwalają dłużnikowi na dalsze zajmowanie domu.
- Każde prawodawstwo inaczej definiuje antychrezę. Na przykład w przypadku peruwiańskim jest to prawo rzeczowe (pełnomocnictwo natychmiastowe i bezwzględne), na mocy którego dłużnik przekazuje wierzycielowi nieruchomość jako zabezpieczenie. W ten sposób daje mu moc wykorzystania go i postrzegania jego owoców. Ustawodawstwo peruwiańskie wymaga również jako formalności, aby umowa została odnotowana w rejestrach publicznych.
- Umowa wygasa nie tylko po zapłaceniu zobowiązania, ale wraz ze zniszczeniem lub wywłaszczeniem mienia, lub gdy wierzyciel zrzeknie się antychrezy. To ostatnie ma miejsce, gdy pożyczkodawca uzna na przykład, że korzystanie z nieruchomości nie generuje wystarczających dochodów. Wtedy zażądasz, aby antychrysta spłacił twój dług w inny sposób.
Obowiązki i prawa antychrystowskiego wierzyciela
Do najważniejszych obowiązków i praw wierzyciela antykretońskiego należą:
- Wierzyciel ma obowiązek chronić nienaruszalność majątku
- Musisz ponieść wydatki na podstawowe usługi (m.in. woda, prąd), które pozwolą Ci korzystać z nieruchomości.
- Obejmując poręczenie, wierzyciel będzie korzystał z owoców jej eksploatacji. W przypadku np. mieszkania możesz je zająć i zaoszczędzić na czynszu. Inną alternatywą jest wydzierżawienie go stronie trzeciej, otrzymując odpowiednie świadczenia okresowe od najemców.
- Wierzyciel najpierw pobierze odsetki wygenerowane przez dług, jeśli dotyczy. Po opłaceniu tych wydatków finansowych dochód z użytkowania nieruchomości może amortyzować część kapitału pożyczki.
- Jeżeli strony ustaliły, że nie będą naliczane żadne odsetki, owoce eksploatacji składnika majątku pójdą bezpośrednio na obniżenie kapitału pożyczki.
- W przypadku braku zapłaty wierzyciel może zażądać sądowej egzekucji gwarancji.
Obowiązki i prawa antychrysty
Główne obowiązki i prawa antychrysty to:
- Masz obowiązek dokonać cesji posiadania nieruchomości, mając możliwość żądania jej zwrotu tylko w przypadku umorzenia długu.
- Możesz pozwać wierzyciela o odszkodowanie, jeśli wierzyciel nie dokłada należytej staranności w zarządzaniu majątkiem.
- Twoim obowiązkiem jest płacenie podatków od nieruchomości.
- Musisz ponieść koszty napraw i konserwacji, chyba że szkody zostały wyrządzone przez wierzyciela.
- Zgadzasz się zastąpić inwestycję w ulepszenia, co musi mieć Twoją zgodę.
- Możesz sprzeciwić się niewłaściwemu wykorzystaniu aktywów, na przykład, jeśli wierzyciel planuje drastyczną zmianę miejsca na nieruchomości.
Przykład antychrezy
Spójrzmy na bardzo prosty przykład antychrezy. Załóżmy, że Luis Antonio Olivares jest winien José Gutiérrezowi 45 000 dolarów. Następnie oboje podpisują umowę antychrezy, aby zapewnić zwrot finansowania.
Umowa pozwala panu Gutiérrezowi zająć lub wynająć stronie trzeciej jedną z nieruchomości należących do Olivares. Okres obowiązywania umowy wynosi dziesięć miesięcy, zakładając cenę wynajmu 4500 USD.
W tym przypadku należy zauważyć, że uczestnicy nie wyrazili zgody na generowanie odsetek od pożyczki. Tak więc po spłaceniu długu majątek wraca do Olivares.