W Portugalii udzielanie kredytów hipotecznych postępuje w spektakularnym tempie. Ta sytuacja zaniepokoiła analityków, którzy zastanawiają się, czy Portugalia podsyca nową bańkę na rynku nieruchomości.
Jedną z danych, która zwróciła uwagę ekonomistów i która wzbudziła zaniepokojenie, jest wzrost kredytów hipotecznych w Portugalii. Jeśli porównamy pierwsze dziesięć miesięcy 2019 r. z pierwszymi dziesięcioma miesiącami 2018 r., widzimy, że udzielanie kredytów hipotecznych wzrosło o 5%. W konkretnych danych oznacza to 8 522 mln euro pożyczonych na zakup nieruchomości.
Zaostrzenie warunków dostępu do kredytu
Jednak wzrost kredytów hipotecznych nie jest czymś, co miało miejsce w 2019 roku. Już w 2018 roku, biorąc pod uwagę wzrost udzielonych kredytów hipotecznych, Bank Portugalii, jako organ nadzoru bankowego w kraju portugalskim, nakazał zacieśnienie dostępu do kredyt hipoteczny. W tym celu ustalono bardziej rygorystyczne wymagania. W ten sposób klienci nie mogli uzyskać dostępu do kredytu hipotecznego, jeśli nie przeznaczyli co najmniej 50% swoich dochodów na spłatę kredytu na swoją nieruchomość. Z drugiej strony hipoteka nie mogła przekroczyć 90% wartości kupowanego domu i musiała zostać umorzona w okresie krótszym niż 40 lat.
Należy zauważyć, że banki portugalskie zastosowały wskazane przez Bank Portugalii środki zacieśniania kredytu. Jednak pomimo ostrzejszych ograniczeń kredytowych, kredyty hipoteczne nadal rosły. . To tutaj wielu zastanawia się, jak zaostrzenie dostępu do kredytów przyniosło efekt dokładnie odwrotny do zamierzonego.
Dlaczego wzrosło udzielanie kredytów hipotecznych?
Przyczyny tej dynamiki ekspansji kredytowej są różne. Ożywienie gospodarki portugalskiej doprowadziło do większej skłonności do wydawania pieniędzy, stopy procentowe są niskie, a nieruchomość, zgodnie z tradycją w Portugalii, stanowi aktywa, które z biegiem lat zyskują na wartości. Tak więc portugalskie nieruchomości są atutem, który przykuł uwagę inwestorów, nie tylko wśród samych obywateli Portugalii, ale także wśród inwestorów zagranicznych. Dlatego przyciąganie generowane przez nieruchomości wśród inwestorów portugalskich i zagranicznych spowodowało wzrost popytu na kredyty hipoteczne.
Gentryfikacja a inwestorzy zagraniczni
Ta chęć inwestowania w nieruchomości została już zauważona w cenie gruntów. Są obszary Lizbony, w których cena za metr kwadratowy przekracza 4500 euro. Wszystko to doprowadziło do tak zwanej gentryfikacji.
Ta gentryfikacja to proces, w którym mieszkańcy dzielnic śródmiejskich, tradycyjnie oferujących przystępne ceny i czynsze, porzucają swoje tradycyjne dzielnice i przenoszą się do innych dzielnic peryferyjnych. Wszystko zaczyna się w momencie, gdy obszary śródmiejskie zaczynają być popularne, zdobywać sławę i prestiż oraz są poszukiwane przez turystów. Domy są remontowane, rośnie popyt na nieruchomości w okolicy i rosną ceny najmu. W ten sposób klasy popularne zostają zastąpione wyższymi klasami społecznymi, które mogą ponieść wyższe koszty wynajmu. Rzeczywiście, wiele portugalskich miast przechodzi tak zwany proces gentryfikacji.
Nie powinniśmy też zapominać o tzw. „złotych wizach”. Są to zezwolenia na pobyt dla obcokrajowców, którzy zainwestowali w nieruchomości ponad pół miliona euro. Co więcej, inwestycje w nieruchomości o wartości ponad pół miliona euro nie tylko dają prawo pobytu w Portugalii, ale także dają dostęp do ciekawych ulg podatkowych.
Skutki „złotych wiz” były odczuwalne w portugalskich miastach, zwłaszcza w dwóch najważniejszych: Lizbonie i Porto. Tak więc jest wielu obcokrajowców z Brazylii, Chin i Francji, którzy chcą zainwestować w nieruchomości w Portugalii.
Niskie stopy procentowe, zaległości i przewartościowane nieruchomości
W związku z rosnącym popytem na nieruchomości ceny rosną. Dowodem na to jest fakt, że ceny mieszkań w Portugalii wzrosły o 11,2% w drugim kwartale 2019 r., przy czym za punkt odniesienia przyjęto drugi kwartał 2018 r.
Cóż, przy dramatycznym wzroście kredytów hipotecznych i rosnących cenach domów, istnieje obawa o sytuację na rynku nieruchomości w Portugalii. Jak ostrzegaliśmy wcześniej, istnieje obawa, że na ziemiach portugalskich może żywić się bańka.
W tym sensie należy podkreślić niskie stopy procentowe. Dlatego w scenariuszu niskich stóp procentowych oszczędzanie będzie karane, a obywatele będą woleli wydawać. W tym przypadku społeczeństwo postawi na inwestycje w nieruchomości, ponieważ w Portugalii są one uważane za aktywa, które z czasem zyskują na wartości.
Po drugie, musimy zwrócić uwagę na nadmierną wartość, jaką przypisuje się nieruchomościom, na czynnik, który zawsze towarzyszy narodzinom każdej bańki na rynku nieruchomości.
Na koniec musisz zwrócić uwagę na złe długi. Faktem jest, że portugalskie banki mogą mieć trudności z odzyskaniem swoich kredytów przy wysokim stopniu zaległości, z jakim muszą się zmierzyć.