Wycena nieruchomości to teoretyczna wartość pieniężna przypisywana nieruchomości na podstawie parametrów technicznych.
Parametry te są zgodne z metodologią wyceny, która w wielu krajach jest ustanowiona przez prawo. W każdej wycenie nieruchomości parametry te muszą być uargumentowane w raporcie.
Wycena nieruchomości musi być przygotowana przez uprawnionego specjalistę, którym mogą być architekci, geodeci lub inżynierowie. Będzie to zależało od tego, czy wyceniana nieruchomość to dom, mieszkanie, działka czy magazyn przemysłowy.
Najczęstszym zastosowaniem operatu szacunkowego jest nabycie nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego, dlatego często nazywa się to również „wyceną hipoteczną”. Służy jako wartość dla instytucji finansowej przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu kredytu hipotecznego na taką lub inną kwotę w oparciu o wartość wycenianego składnika aktywów.
Do czego służy wycena nieruchomości?
Wycena nieruchomości może nam służyć do kilku celów, z których najważniejsze to:
- Uzyskaj kredyt hipoteczny, którego zabezpieczeniem jest wycenione aktywo.
- Znać wartość teoretyczną z wystarczającym rygorem do orzekania spadków, rozwodów lub jako cena wywoławcza w licytacjach.
- Osiągnij wartość techniczną dzięki konkretnej regulacji, która odróżnia ją od prostej oceny orientacyjnej.
Należy wziąć pod uwagę, że im wyższa wartość rzeczoznawcza, tym wyższa szacunkowa wartość nieruchomości. Oznacza to, że będziesz mieć większą marżę, gdy złożysz wniosek o pożyczkę, której zabezpieczeniem jest nieruchomość.
Jak obliczana jest wycena nieruchomości?
Czynniki brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości łączą aspekty techniczne i prawne. Głównymi, które określają wartość ekonomiczną wyceny to:
- Lokalizacja: Miasto, okolica, dzielnica mieszkaniowa itp.
- Powierzchnia: Można podać dwie powierzchnie w metrach kwadratowych, użyteczną (nie licząc powierzchni zajmowanej przez ściany) i zabudowaną (czasami obejmującą części wspólne budynku).
- Dystrybucja: Chodzi o podanie liczby pokoi, toalet lub tarasów, które może mieć dom. Uwzględnia również ocenę prawidłowego wykorzystania przestrzeni.
- Stan zachowania: Składa się z trzech podstawowych kategorii, dom po remoncie, w dobrym stanie i do remontu.
- Używane materiały: Determinanty oceny jakości domu, klimatyzacji, na przykład ocena energetyczna.
- Orientacja: Główny punkt, do którego skierowany jest dom, czyli północ, wschód, zachód, południe i kombinacje, które można sobie podać.
- Cena rynkowa: Przeprowadzane jest małe badanie ostatniej sprzedaży, aby poznać przedział cenowy w okolicy.
Ponadto należy przeprowadzić kontrole prawne, które mogą ograniczyć wartość oceny, takie jak sprawdzenie, czy mają jakikolwiek rodzaj oficjalnej ochrony.
Jednak wartość nieruchomości może zmieniać się w czasie, zarówno ze względu na czynniki wewnętrzne (dodawanie ulepszeń), jak i czynniki zewnętrzne (pozytywna-negatywna ewolucja środowiska).
Przykład użycia w wycenie nieruchomości
Załóżmy, że chcemy kupić dom o wartości sprzedaży około 100 000 euro. Z kolei chcemy, aby bank sfinansował 100% wartości sprzedaży, ponieważ zaoszczędziliśmy tylko koszty kupna i sprzedaży, takie jak podatki lokalne czy prowizja od nieruchomości:
Stąd można podać dwa scenariusze:
- Jeśli wartość wyceny wynosi 90 000 euro, a niezbędny kredyt hipoteczny wynosi 100 000 euro, nasze oszczędności, oprócz pokrycia 15 000 euro kosztów kupna i sprzedaży, muszą pokryć różnicę w wysokości 10 000 euro.
- Jeśli wartość wyceny wynosi 100 000 euro lub więcej, pokryje potrzebną nam kwotę.
Należy zauważyć, że nie jest zwyczajem, aby wartość wyceny była obciążana 100% ceny zakupu, ogólna zasada wynosi 80%. Oznacza to, że jeśli cena wynosi 100 000 EUR, wartość wyceny musi wynosić 125 000 EUR, ponieważ 80% ze 125 000 EUR to 100 000 EUR, których potrzebowalibyśmy.