Hipoteka to umowa, na mocy której dłużnik pozostawia jako zabezpieczenie majątek (zwykle nieruchomość), któremu udziela pożyczki (wierzyciel).
W ten sposób, jeśli dłużnik nie spłaci swojego długu, wierzyciel będzie miał prawo zażądać sprzedaży nieruchomości w celu ściągnięcia tego, co jest mu należne. Hipoteka jest więc instrumentem dłużnym, który daje wierzycielowi prawo zabezpieczenia, które jako zabezpieczenie wykorzystuje majątek dłużnika.
Charakterystyka kredytu hipotecznego
Hipoteki są zazwyczaj stosowane na nieruchomościach takich jak domy czy grunty, jednak możliwe jest również generowanie hipoteki na majątku osobistym takim jak pojazdy czy dzieła sztuki.
Jedną z najistotniejszych cech hipoteki jest to, że majątek pozostawiony jako zabezpieczenie pozostaje w posiadaniu dłużnika. Na przykład dana osoba może zawrzeć umowę hipoteczną na swój dom bez konieczności opuszczania go, aby dostarczyć go wierzycielowi.
W przypadku, gdy dłużnik nie wywiązuje się ze spłaty swojego zadłużenia, hipoteka ustala, że wierzycielowi przysługiwać będzie prawo żądania sprzedaży majątku pozostawionego jako zabezpieczenie w drodze licytacji publicznej (nie sprzedaży bezpośredniej). Wierzyciel może odzyskać swój dług z pobranej kwoty, pozostawiając to, co pozostało innym wierzycielom lub temu samemu dłużnikowi.
Do czego służą umowy o kredyt hipoteczny?
Ogólnie rzecz biorąc, umowy o kredyt hipoteczny służą do pozyskania długoterminowego finansowania oraz znacznej ilości środków, które w innym przypadku byłyby trudne do uzyskania. Posiadanie aktywów jako gwarancji spłaty zmniejsza ryzyko wierzyciela (który w przypadku braku spłaty może zatrzymać aktywa), a tym samym ułatwia udzielenie kredytu. Na przykład w Hiszpanii wiele umów o kredyt hipoteczny służy do pozyskania finansowania na zakup domów.
Hipoteka ma tę wielką zaletę, że dłużnik nie musi zastawiać nieruchomości jako zabezpieczenia i może dalej z niej korzystać. Wadą jest jednak to, że w czasach kryzysu wartość zabezpieczenia może znacznie spaść, przez co uzyskana na aukcji kwota może nie wystarczyć dłużnikowi na spłatę zadłużenia.
Podstawowe elementy umowy kredytu hipotecznego
- Z jednej strony jest kapitał, czyli łączna kwota środków, które są pożyczane dłużnikowi. Pożyczony kapitał jest zwykle niższy niż wartość aktywów pozostawionych jako zabezpieczenie hipoteki.
- Następnie jest oprocentowanie, które oznacza pobranie procentu (stałego lub zmiennego) od zadłużenia na rzecz osoby udzielającej pożyczki.
- Trzecim elementem jest termin, który wskazuje czas, w którym pożyczone pieniądze mają zostać spłacone.
Spójrzmy na przykład, Juan (dłużnik) podpisuje umowę o kredyt hipoteczny z Bankiem A (wierzycielem). Umowa ta stanowi, że Bank pożyczy Ci kwotę 50 000 euro (kapitał) z oprocentowaniem 7% rocznie. Juan ze swojej strony zgadza się spłacić tę pożyczkę w ciągu 10 lat (w ratach miesięcznych), pozostawiając jako zabezpieczenie hipoteczne grunt o wartości 70 000 euro.
