Ceny mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich dwóch lat i już mówi się o nowej „bańce na rynku nieruchomości”. Ale zastanawiamy się. Czy naprawdę czeka nas nowy boom na rynku nieruchomości? Jakie czynniki powodują wzrost cen domów?
Indeks cen mieszkaniowych IPV (Housing Price Index) osiągnął dno w 2013 roku po sześciu latach brutalnego spadku w wyniku kryzysu na rynku nieruchomości. W ciągu ostatnich dwóch lat nastąpił wzrost cen, zarówno za wynajem, jak i kupno i sprzedaż domów. Zeszliśmy z najniższego poziomu 63 w 2013 r. do 70 w 2016 r. W każdym razie jesteśmy znacznie poniżej danych sprzed kryzysu.
Jeśli chodzi o cenę wynajmu, w najbardziej turystycznych miastach o największym wpływie w tym sektorze, doceniamy, że wzrosty od 2015 r. wyniosły do 26% w Barcelonie lub 18% w Palma de Mallorca. Są to dość uderzające dane, do których się odnoszą. a następnie bardziej umiarkowany wzrost w pozostałych najważniejszych miastach Hiszpanii.
Jakie są przyczyny tego wzrostu cen mieszkań?
1-Wzrost popytu na wynajem, mimo że Hiszpania to kraj właścicieli.
Poczucie własności domu utrzymuje się u Hiszpanów nawet u najmłodszych, którzy doświadczyli ogromnych konsekwencji kryzysu w sektorze nieruchomości. Wynajem domu traktujemy jako sytuację tymczasową.
„60% pokolenia tysiącletni woli własność domu niż czynsz ”.
Zmniejszyliśmy się z 80% do 78% domów jest własnością w porównaniu do średniej europejskiej, która według danych Eurostatu wynosi 70% lub 50% w krajach takich jak Francja czy Niemcy.
Fakty te podkreślają niewielką podaż mieszkań na wynajem i wzrost popytu, które są przyczyną wzrostu cen.
Wynajem 2-turystyczny w niektórych rejonach Hiszpanii.
Wynajem wakacyjny jest kluczowym czynnikiem w tym, że ceny w wielu miastach są wygórowane. Dość oczywisty przypadek pochodzi z Ibizy, gdzie czynsz 2-pokojowego mieszkania może wynieść 3400 € / miesiąc. Fakt ten powoduje, że obywatele klasy średniej chcą zmienić miejsce zamieszkania, ponieważ nie stać ich na te ceny, a wyspa jest zdegradowana do luksusu i turystyki.
3-Reaktywacja zatrudnienia i pomoc publiczna.
Spadek bezrobocia w ostatnich miesiącach skłonił wielu młodych ludzi do uniezależnienia się od rodziców. Sprzyja temu ostatni Plan Mieszkaniowy Stanu 2018-2021, w którym są one ogłaszane pomoc w wynajmie dla młodzieży poniżej 35 roku życia do 50% ceny najmu i do 10 800 € przy zakupie pierwszego domu, pod warunkiem, że roczny dochód nie przekracza 22 365 €.
Teraz banki muszą udzielać kredytów hipotecznych i mniej niechętnie reaktywować sektor nieruchomości, a beneficjenci mogą z tej pomocy skorzystać.
4-Nieopłacalna inwestycja aktywów nieruchomościowych.
Ci, którzy zainwestowali w nieruchomości przed kryzysem i nie byli jeszcze w stanie się ich pozbyć, czekają na moment ożywienia gospodarczego, aby móc wystawić swoje domy na sprzedaż i odzyskać inwestycję. Dopóki ceny nie wzrosną, rentowność nie wzrośnie na tyle, aby zbyć te aktywa. Fakt ten sprawia, że choć jest wiele pustych domów, oferta sprzedaży nie jest tak szeroka.
5-Przyciąganie kapitału zagranicznego.
Brytyjczycy, Niemcy, Rosjanie, Francuzi czy Amerykanie skupili się na hiszpańskim rynku nieruchomości. Wielu z nich nabywa domek letniskowy, emerytalny lub po prostu jego niska cena przyciąga fundusze inwestycyjne. W 2016 r. ponad 55 000 sprzedanych domów trafiło do obcokrajowców, o 18% więcej niż w 2015 roku.
Czy mówimy o bańce na rynku nieruchomości, czy o odbiciu cen?
Po sześciu latach spadku cen domów o ponad 40%, 4-5% wzrostu nie można przypisać bańce. Nadal mamy bardzo niskie ceny.
Liczba domów sprzedanych w 2016 r. (403 tys.) to wciąż nieco ponad połowa sprzedanych w 2007 r. (775 tys.). Poziomy nie są porównywalne.
Bańce zawsze towarzyszy klimat euforii, w której ceny rosną pod wpływem czynników spekulacyjnych. Widzieliśmy jednak, jak ceny rosną z powodu braku podaży domów do wynajęcia lub na sprzedaż. Celem kupna i sprzedaży domów jest zamieszkanie w nich, a nie jako aktywa do późniejszej sprzedaży, spekulacji.
W tworzeniu tego klimatu nie pomagają też instytucje finansowe, ponieważ udzielanie kredytów i kredytów hipotecznych zostało znacznie ograniczone.
Z drugiej strony, nowe konstrukcje i konstrukcje powoli się odradzają. To nic w porównaniu z tym, co wydarzyło się 10-15 lat temu. Nie ma takich badań dużych parków nowych domów na sprzedaż.
Na podstawie tych danych możemy stwierdzić, że sektor nieruchomości w Hiszpanii odradza się. To bardzo potężny sektor i mamy do czynienia z bardziej optymistyczną sytuacją, ale nie możemy mówić o boomie, ani euforycznej atmosfery. Po ogromnych spadkach następuje odbicie cen na poziomach znacznie niższych niż w latach 2005-2007.
